Les informations du secteur

Lettre d'informations des Acteurs du logement d'insertion sur le bilan de mise en œuvre du plan quinquennal du gouvernement pour le Logement d’Abord et la lutte contre le sans-abrisme

Note d’étape des ALI sur la mise en œuvre du Plan Logement d’Abord, focus "projet loi de finance, entre satisfaction et inquiétudes"

Julien Denormandie a annoncé les grands axes du second souffle du plan Logement d’abord, qui trouvent leur concrétisation dans le projet de loi de Finances : une enveloppe de 60 millions d’euros supplémentaires est ainsi dégagée, dont 45 millions d’euros que l’on retrouve dans le PLF 2020 et 15 millions d’euros qui viennent des bailleurs sociaux. Les Acteurs du logement d’insertion ont quelques motifs de satisfaction : doublement de l’enveloppe budgétaire destinée à l’éradication des bidonvilles, développement du dispositif « Un Chez-soi d’Abord »… Plus de la moitié de cette enveloppe, soit 35 millions d’euros, sera destinée à consolider les objectifs du Plan Logement d’abord, notamment la création de 10 000 places en pension de famille et de 40 000 places en intermédiation locative, mais sans marquer d’ambition supplémentaire.

Par ailleurs, les ALI s’impliqueront dans la mission confiée à Sylvain Mathieu, sur la création d’un service public de la rue au logement, afin de donner toute sa place au logement d’insertion. Si les ALI saluent également le lancement, après les élections municipales, d’un nouvel appel à manifestation d’intérêt dans les territoires pour la mise en œuvre du plan Logement d’abord, ils estiment indispensable de tirer les enseignements des freins rencontrés, mais aussi des résultats concrets dans les premiers territoires sélectionnés. La réalisation d’un bilan partagé associant l’ensemble des acteurs et des points de vue doit constituer une étape préliminaire à toute nouvelle action dans les territoires.

Le second souffle est resté sur les mêmes objectifs que le 1er plan Logement d’abord, alors qu’il aurait pu élargir la dynamique et changer d’échelle. A titre d’exemple, une véritable relance de la production de logements familiaux très sociaux et de résidences sociales pour permettre de proposer des logements adaptés aux besoins des personnes, selon les territoires, aurait pu être annoncée. 

En éclairage de ces annonces et du projet de loi de finances, il faut également en matière de production, regarder les résultats de l’enquête réalisée en septembre par le FNAP sur les perspectives 2019, qui anticipent un nombre de logements engagés (108 000) sensiblement identique à 2018, toutes catégories de logements sociaux confondus. Au sein de cette production, deux éléments sont particulièrement saillant :

Les PLAI progresseraient de 12% par rapport à 2018, avec 36 550 logements (-2% par rapport aux objectifs)
La production des pensions de familles serait en forte hausse à 1990 places, soit 54% de plus qu’en 2018 et 24% de plus que les objectifs affichés pour 2019, avec toutefois des écarts notables entre les régions.

Un élément reste néanmoins préoccupant : il s’agit des taux de consommation d’agréments – qui mesurent la réalisation concrète des opérations agréées antérieurement - qui sont actuellement très bas par rapport aux années précédentes. Il conviendrait donc d’identifier clairement les points de blocage qui empêchent les opérateurs de finaliser les opérations.

La mise en œuvre de la clause de revoyure

Le projet de loi de finances vient appliquer la clause de revoyure, en particulier concernant le taux de TVA. Cette réduction de la TVA de 10% à 5.5% est saluée par les Ali. En effet, l’augmentation de la TVA depuis le 1er janvier 2018 avait eu pour conséquence de renchérir le coût de production des logements et apparaissait en pleine contradiction avec les objectifs de la politique du Logement d’abord. Les logements produits et gérés par nos réseaux, qu’ils soient dans le diffus ou en résidences sociales, dont les pensions de famille, sont des logements à très bas niveau de quittance, financés en PLAI. Bien que n’étant pas soumises à la RLS, nos opérations ont pourtant pleinement subi ce renchérissement de TVA, alors même que le Logement d’abord prévoit un plan ambitieux de développement des logements en PLAI et PLAI-adaptés. Cette mesure, annulait une partie des effets positifs des aides à la pierre et allait à l’encontre d’une accessibilité accrue au logement pour les personnes les plus précaires.

En créant une incertitude sur l’équilibre futur des opérations, la hausse de la TVA était un frein à la mise en œuvre de nouveaux projets, ralentissant ainsi l’élargissement de l’offre de logements abordables, et donc au plan Logement d’abord.

Les inquiétudes sur le projet de loi de finances

Même si le projet de loi de finances contient des mesures positives, il n’en reste pas moins que les Acteurs du logement d’insertion gardent quelques inquiétudes :

  • La mise en œuvre de la contemporanéité des APL, dont les effets permettent au Gouvernement d’espérer plus d’un milliard d’économies, pénalisera particulièrement les jeunes actifs et rendra leur accès au logement plus compliqué.
  • La ligne budgétaire consacré à l’aide à la gestion locative sociale, subvention destinée aux résidences sociales, reste identique, alors que les besoins sont plus élevés. A minima, les ALI demandent que cette ligne budgétaire soit intégralement utilisée pour financer cette aide, ce qui n’a pas été le cas les années précédentes. En effet, chaque année, environ 30% de cette somme est redéployé pour financer l’hébergement d’urgence. Un engagement fort du ministre lors du débat parlementaire est attendu sur ce point.
  • La prorogation du dispositif Louer Abordable ne figure pas dans le projet de loi de finances alors qu’il est l’une des clés de réussite de la mobilisation du parc privé à vocation sociale, appelée de ses vœux par le Gouvernement dans le cadre du Plan Quinquennal Logement d’abord. Il permet aux propriétaires bailleurs qui mobilisent leur logement dans le cadre de l’intermédiation locative et d’un conventionnement avec l’Anah, de bénéficier d’un abattement de 85% sur leurs revenus locatifs. Ce dispositif est indispensable pour permettre aux associations de prospecter dans le parc privé. De plus, aucun levier supplémentaire n’est prévu pour favoriser l’intermédiation locative en mandat de gestion (qui permet aux ménages d’être locataires de droit commun), a contrario des objectifs du plan Logement d’abord. Les ALI demandent la prorogation de ce dispositif et le soutien au mandat de gestion.
  • Le projet de loi de finances pour 2020 annonce la transformation du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), soit 879 M€ en 2018, en prime, et sa gestion par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Cette réforme vise essentiellement les propriétaires-occupants. Elle exclut cependant les propriétaires occupants des 9eme et 10 eme déciles de revenus, comme les propriétaires-bailleurs des mêmes déciles, alors que ceux-ci détiennent 60% des logements locatifs. Des mesures incitatives auraient été les bienvenues, dans l’attente des mesures coercitives, attendues pour 2028 seulement. Actuellement, sauf amendements, cette réforme n’aura donc que peu d’impacts sur le parc locatif privé. Compte tenu des besoins sociaux et des défis environnementaux, le parc privé locatif reste dans l’attente d’une politique globale ambitieuse pour la mise à disposition de logements abordable et économes en énergie. Une analyse détaillée sur :  https://www.soliha.fr/nos-actualites/locatif-prive-angle-mort-politique-...

Le projet de loi de finances n’apporte pas de réponses pérennes au modèle économique du logement d’insertion. Les ALI souhaitent que des réflexions puissent s’engager pour inscrire les actions des acteurs dans le long terme afin de favoriser l’accès à un logement des personnes les plus vulnérables.

 

Note d’étape des ALI sur la mise en œuvre du Plan Logement d’Abord, focus sur l'intermédiation locative

L’instruction du 4 juin 2018 a permis de fixer les orientations pour la contractualisation entre nos structures et les services déconcentrés de l’Etat. Celle-ci offre à ce jour un cadre de référence clair et cohérent pour permettre aux DDCS de distinguer les différentes modalités de gestion (mandat de gestion ou location/sous-location) ainsi que les différentes misions des opérateurs (prospection, gestion, accompagnement). Les ALI constatent une dynamique positive au niveau des services locaux de l’Etat pour identifier les opérateurs locaux et développer le mandat de gestion. Un travail d’information reste néanmoins nécessaire pour acculturer les DDCS au dispositif en particulier sur le mandat de gestion qui demeure souvent mal connu.

Des objectifs globalement en hausse sur les territoires mais qui se formalisent trop tardivement

L’instruction relative à l’intermédiation locative du 4 juin 2018 fixe un objectif de création de 5 892 places pour 2018 (dont 95% en métropole) soit 2 154 logements à mobiliser. L’augmentation du parc « Solibail » en Ile-de-France représente 40% de la progression attendue. Au niveau national, les conditions de réussite sont réunies dans la mesure où 6155 places ont été financées par l’Etat en 2018. Une attention particulière doit néanmoins être portée à l’ouverture effective de ces places dans les territoires.

Au niveau départemental, l’ambition forte du plan se traduit concrètement pour nos adhérents par une augmentation importante de leur parc dans le cadre de l’IML. Dans certains départements, le parc géré en IML devrait doubler voire tripler au regard des objectifs 2018. Nous observons également une « découverte » du mandat de gestion dans certains départements donnant lieu au développement de nouveaux partenariats entre les DDCS et les Agences Immobilières à Vocation Sociale® et les Agences immobilières sociales. Nous constatons d’ailleurs une progression plus importante des objectifs en mandat de gestion. La prédominance historique de la location/sous-location, particulièrement en Ile-de-France, rend néanmoins le rééquilibrage entre les deux modalités très difficiles à court-terme. Les solutions de glissement de bail dans le parc privé proposées dans certains départements se heurtent à la difficulté de convaincre les propriétaires pour un mode de gestion moins avantageux pour eux en matière de sécurisation des risques locatifs.

Par ailleurs, nous regrettons une formalisation très tardive entre les services de l’Etat et nos organismes agréés. Beaucoup de nos adhérents n’ont obtenu la signature de leur convention 2018 qu’en fin d’année voire en début d’année 2019. Nos organismes doivent donc assurer une avance de trésorerie conséquente tout en nous faisant part d’une incertitude constante quant au niveau des financements accordés et aux nombres de logements concernés. D’autres part, certains territoires ont attendu l’instruction pour lancer leur appel à projets IML en plein été 2018 avec des délais de réponse extrêmement contraints. Pour les départements qui avaient déjà conventionné au printemps, la publication de l’instruction et des objectifs 2018 a donné lieu à des financements supplémentaires pour remplir des objectifs augmentés par rapport à ceux initialement fixés : financements dont la logique diffère parfois de ceux alloués au « stock ». Il en résulte la superposition de financements différents pour des logements relevant d’un même dispositif.

Nous espérons donc qu’après cette première année de mise en œuvre, une formalisation rapide des objectifs et des financements puisse être effectuée entre les DDCS et nos organismes en 2019. La signature de conventions pluriannuelles, comme recommandé par l’instruction, permettrait de pallier les incertitudes de cette première année de relance. L’engagement sur cinq ans du plan logement d’abord doit permettre de sortir d’une affectation changeante des financements. L’absence de visibilité à moyen terme tant du point de vue des moyens que des objectifs visés nuit à la montée en charge du dispositif et va à rebours de la dynamique souhaitée par l’Etat.

Une meilleure déclinaison des financements mais des disparités toujours importantes

Dans la plupart des départements, les ALI constatent une modulation des financements suite à la parution de l’instruction du 4 juin. Certains de nos organismes ont pu bénéficier d’une hausse de leur subvention grâce aux fourchettes définies par l’instruction tandis que d’autres ont connus une diminution importante liée à des financements historiquement plus avantageux. Nous observons néanmoins encore des disparités importantes en fonction des départements qui ne nous semblent pas justifiables. En plus de générer une incompréhension au sein des associations, ces disparités posent un réel problème d’équité territoriale.

Ces écarts de financement se retrouvent dans la déclinaison des activités d’accompagnement, de gestion et de prospection. Point positif, cette déclinaison est plus systématique et intègre désormais régulièrement une enveloppe spécifique pour la prospection. Malheureusement, nous observons encore dans certains territoires des financements inférieurs aux recommandations de l’instruction pour le mandat de gestion ne permettant pas à nos organismes d’assurer une gestion locative adaptée et un accompagnement de qualité. Dans certains territoires, le financement lié à la mission d’accompagnement est d’ailleurs réservé à la sous-location ce qui nous semble contraire au principe même du logement d’abord. L’accès au logement pérenne de droit commun doit également être envisagé pour des ménages nécessitant un accompagnement au logement adapté. Nous réinsistons sur le travail de pédagogie nécessaire au changement de regard sur les situations des ménages accueillis sur l’offre en mandat de gestion.

Enfin, le chiffrage des objectifs tantôt en places (pour répondre à la logique de décompte des DDCS et du BOP 177) tantôt en logements (en accord avec le principe du « Logement d’Abord ») a été et demeure source de grande confusion pour les acteurs institutionnels comme associatifs dans les territoires. Aussi, nous réitérons l’importance d’opter pour des financements au logement et non à la place et souhaiterions que les impératifs de dénombrement ne l’oblitèrent pas.

Mieux articuler le développement de l’IML et la mobilisation d’un parc privé social de qualité

Au-delà du développement du financement IML en tant que tel, les ALI souhaitent que le plan logement d’abord aboutisse au renforcement durable du parc privé à vocation sociale. Cette pérennisation passe notamment par le conventionnement Anah qui doit systématiquement être encouragé. Or, beaucoup de conventions signées ne mentionnent pas d’objectifs de conventionnement alors que l’instruction IML spécifie en annexe 6 des objectifs territorialisés en matière de conventionnement (avec et sans travaux). Compte tenu de l’effet « levier » pour les propriétaires privés du « Louer abordable » dans le choix de confier leur bien à une association, cette omission est préjudiciable. D’autre part, la mobilisation de logements nécessitant des travaux de rénovation ou d’amélioration est toujours aussi complexe du fait de la difficulté à mobiliser des aides dans le cadre d’un conventionnement « avec travaux ». Les objectifs de conventionnement avec travaux sont non seulement l’assurance d’un parc abordable mais aussi de qualité pour des ménages en difficultés d’accès au logement.

Les collectivités, en particulier celles retenues dans le cadre de l’AMI, doivent aussi contribuer au développement du parc privé à vocation sociale. Certaines ont d’ailleurs fixé des objectifs de mobilisation et mis en place des dispositifs incitatifs (prime au conventionnement, ciblage des propriétaires de logements vacants, plateforme de prospection…). Leur implication notamment en matière de communication auprès des propriétaire est nécessaire pour mobiliser davantage de logements. Il est par ailleurs indispensable que ces actions locales soient pensées et coordonnées avec les DDCS afin de s’assurer que les logements mobilisés puissent être financés.

Sécurisation des risques locatifs : l’Etat doit prendre ses responsabilités

Concernant l’enjeu de sécurisation des risques locatifs, les ALI souhaitent rappeler la nécessité de bien distinguer la location/sous-location et le mandat de gestion.

En location/sous-location, nous regrettons que la prise en charge des impayés, de la dégradation et de la vacance ne fasse pas systématiquement l’objet d’une prise en charge « au réel plafonné » tel que le prévoyait l’instruction. Dans de nombreux territoires, les risque sont supportés par nos associations dans le cadre du forfait au logement qui leur est accordé. La définition d’une enveloppe mutualisée peut être une solution à condition qu’elle ne conduise pas à faire participer financièrement les associations à leur propre sécurisation.

En mandat de gestion, le risque locatif est supporté par le propriétaire qui bénéficie du dispositif de cautionnement Visale ou, dans certains cas, d’une assurance impayée (GLI). Des aides peuvent être prévues pour indemniser le propriétaire en cas de vacance ou pour la remise en état du logement entre deux locations. Nous constatons également que des réflexions émergent dans plusieurs territoires sur la constitution de « fonds mutualisés ». Les ALI sont aujourd’hui prudents sur la légalité et l’intérêt de tel fonds notamment lorsqu’il prévoit la participation financière des propriétaires sur un modèle assurantiel.

 

Les ALI interpellent l’État au sujet de la cotisation additionnelle à la CGLLS (août 2014)

Les ALI, en lien avec l’UNHAJ (Union Nationale pour l’Habitat des Jeunes), ont interpellé les services de l’État concernant le mode de calcul de cet impôt dont devront s’acquitter fin 2014 la plupart des organismes agréés "maîtres d’ouvrage d’insertion".

Le principe de base de cette cotisation est de taxer les acteurs du logement social dont le niveau d’investissement est en inadéquation avec les capacités financières, autrement dit ceux qui investissent et produisent peu de logements mais ont pourtant les capacités de le faire, a priori.
Si ce principe n’est absolument pas remis en cause, les ALI alertent activement la puissance publique sur l’inadaptation du mode de calcul aux modes de fonctionnement des associations, fondations, etc. concernées : conçu en premier lieu pour les organismes HLM, la mécanique de la cotisation additionnelle pénalise fortement les acteurs MOI mobilisant des financements privés (dons, épargne solidaires, etc.), mais aussi ceux à qui l’État refuse la possibilité d’obtenir des financement pour le développement de leur parc (agrément MOI dit "stock").

 

Inquiétudes et incertitudes concernant le second appel à projets du Fonds National de Développement de l’Offre du Logement Locatif Très Social (FNDOLLTS)

Créé par la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, le FNDOLLTS vise à améliorer le financement des opérations de logements locatifs très sociaux programmées selon le "droit commun" sur les territoires. Ce financement est octroyé par l’intermédiaire d’appels à projets, le second devant se clôturer fin 2014 (date limite du dépôt des dossiers : 15 juillet 2014). Il paraît regrettable que la disposition du doublement du forfait de charges des aides personnelles au logement, mise en œuvre lors du premier appel à projets (2013), soit remise en cause dans le second. En outre, ce dernier impose comme condition d’éligibilité que les projets déposés estiment des charges prévisionnelles inférieures au montant du forfait charge simple de l’APL.

Bien qu’associés à la rédaction du cahier des charges du second appel à projets, les ALI n’ont pas été entendus, et ont à nouveau fait part de leurs inquiétude à la Ministre du logement en juillet : les futurs locataires des logements produits grâce à ce "super PLAI" ou "PLAI adapté" ne seront pas assurés d’une meilleure solvabilisation par l’APL ; de plus, très peu de projets pourront être éligibles car le plafond de charges prévisionnelles est techniquement bien souvent impossible à respecter, malgré l’effort des organismes pour produire des logements à faible coût d’usage.

Télécharger le cahier des charges "Appel à projets 2014 pour la création de PLAI adaptés" au format PDF

 

Statut unique : une position forte défendue en phase de concertation avec les services de l’État et les autres acteurs du secteur

La Loi ALUR prévoit qu’"avant le 31 décembre 2014, le Gouvernement transmet[te] au Parlement un rapport présentant les conditions et modalités de mise en œuvre d’un statut unique pour les établissements et services de la veille sociale, de l’hébergement et de l’accompagnement". Les ALI ont une vision partagée de cette question lourde de conséquences, et entendent participer à la concertation : leur réflexion est présentée dans le document ci-joint.

Télécharger la Note "statut unique" CHRS au format PDF

 

La Cilpi rejoint la Dihal

En réponse jointe au rapport de la Cour des comptes 2014 publié en février, intitulé "La transformation des foyers de travailleurs migrants en résidences sociales : une politique à refonder", l’Unafo demandait de renforcer la vocation interministérielle de cette politique "soit en donnant à la Cilpi les moyens de mener à bien cette mission, soit en la rattachant à la Délégation interministérielle à l’hébergement et l’accès au logement (Dihal)".

C’est chose faite, depuis la feuille de route du gouvernement pour "la politique d’égalité républicaine et d’intégration" qui, dans sa mesure 16, prévoit d’améliorer l’accès aux droits des travailleurs immigrés retraités et, dans sa mesure 17, de poursuivre la rénovation et la modernisation des foyers de travailleurs migrants. Dans ce cadre, il est décidé du transfert de la Commission interministérielle pour le logement des populations immigrées (Cilpi), au ministère du Logement via la Dihal. Ce transfert est actuellement en cours et le conseil d’administration de l’Unafo a souhaité rencontrer ses responsables, afin de renforcer la coopération nécessaire entre gestionnaires et l’État pour poursuivre, de manière active et concertée, la mise en oeuvre du plan de traitement des FTM.